Особливості купівлі-продажу земельної ділянки: що перевіряє нотаріус 

Оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки суттєво відрізняється від придбання квартири чи будинку. Головна особливість полягає в тому, що земля підпорядковується одразу двом державним реєстрам — земельному та майновому. Будь-яка невідповідність між ними блокує угоду.

Оскільки в Чернівцях та передмісті попит на земельні ділянки під забудову та комерційну діяльність залишається високим, покупцеві важливо розуміти, які саме критичні точки контролює нотаріус під час обов’язкової юридичної перевірки.

Конфлікт між реєстрами (ДЗК та Держреєстр речових прав)

Найчастіша проблема старих земельних ділянок — відсутність синхронізації даних. Нотаріус одночасно перевіряє об’єкт за двома базами:

• Державний земельний кадастр (ДЗК): тут перевіряється наявність кадастрового номера, точні межі (накладання ділянок одна на одну) та площа.
• Державний реєстр речових прав: тут перевіряється, чи зареєстровано саме право власності.

Якщо у продавця є паперовий державний акт (особливо «рожевого» чи «зеленого» кольорів без кадастрового номера), нотаріус не зможе посвідчити угоду, поки ділянку не внесуть до електронного кадастру та не присвоять їй цифровий код.

Невідповідність цільового призначення планам покупця

Нотаріус обов’язково фіксує у договорі категорію землі. Якщо ви плануєте будівництво, а в документах зазначено «для ведення особистого селянського господарства» (ОСГ) або «садівництво», звести законний будинок там не вдасться без тривалої та дорогої процедури зміни цільового призначення. Нотаріус перевіряє цей статус, щоб уберегти покупця від купівлі непридатного для його цілей об’єкта.

Перевірка обтяжень, судових спорів та арештів

Це стандартний, але найважливіший етап безпеки. За допомогою автоматизованих запитів нотаріус з’ясовує:

• Чи не є ділянка предметом судового спору (наприклад, за позовом сусідів щодо меж).
• Чи не перебуває земля в іпотеці (як застава за банківським чи приватним кредитом).
• Чи не накладено арешт виконавчою службою через податкові або інші борги власника.

Контроль переважного права купівлі

Якщо ділянка відноситься до земель сільськогосподарського призначення і наразі перебуває в офіційній оренді у фермера чи агрокомпанії, процедура ускладнюється. За законом, орендар має переважне право викупити цю землю.

Нотаріус зобов’язаний перевірити, чи дотримався продавець процедури повідомлення орендаря через нотаріальний запит. Угоду з третім покупцем можна укласти лише у разі офіційної відмови орендаря від свого права.

Легітимність грошової оцінки та розрахунків

Ціна ділянки в договорі не може бути нижчою за її офіційну вартість, зафіксовану в базі Фонду держмайна. Нотаріус перевіряє чинність довідки про оцінку та контролює, щоб усі податки (якщо вони виникають залежно від терміну володіння землею) були сплачені в повному обсязі в день підписання угоди.

Робота нотаріуса при підписанні земельного договору — це повна правова ревізія об’єкта. Оскільки земельне законодавство регулярно змінюється, професійна перевірка дозволяє зафіксувати реальний статус ділянки та захистити покупця від прихованих судових ризиків у майбутньому.

Консультативна допомога та експертна оцінка тез статті: приватний нотаріус Савчук Віталіна Григорівна, Чернівецький нотаріальний округ.